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根据国家统计局数据显示，上半年国内生产总值同比增长6.8%，增速与上年全年持平，但较上年同期下滑0.1个百分点，其中，一季度GDP同比增长6.8%，二季度GDP同比增长6.7%，GDP已连续12个季度保持在6.7%-6.9%的区间。今年以来，国内金融环境处于严监管形势下，结构性去杠杆也在稳步推进，各城市房地产调控也在持续密集的实施，1-6月全国房地产开发投资同比增长9.7%。
去杠杆就是去土地
谢皓宇认为，地产开发投资同比增长其中一个很重要的原因，就是土地的出让增速比较高。不过，虽然土地出让速度快，但流拍的速度也很快，这两个现象同时存在。同时，地产投资另外一个组成部分建安工程，今年上半年是负增长，这部分对经济拉动是个拖累项。所以，整个地产投资增速接近10%，在对经济拉动层面上来看，有一部分是超预期、有一部分是低预期的。
在今年全年政策总基调依然收紧的状态下，地产公司依然要去杠杆。谢晧宇认为，去杠杆其实去的就是土地，因为对地产企业而言，所有的杠杆、所有的融资就是为了拿地。伴随着销售逐步的降温，后续对土地市场预计还会出现一定程度上的回落，这个回落对于地产企业资产负债表的修复、对杠杆率的下降、对经营负债率的下降都是非常关键的。这部分所导致的融资减少，对宏观层面上的总融资也是有影响的。
“蛋糕就这么大，减少对地产企业的蛋糕就能反过来增加对其他企业的总蛋糕量。即便其他企业负债意愿相对比较偏低，只要总蛋糕增加，其实也能够使其他企业的融资情况好转。”谢皓宇如是说。
对于下半年的走势和对行业的影响，谢皓宇也发表了自己的观点，“如果从今年政策实施的结果上来看，会延续收紧的状态，从速度和幅度来看，毕竟还是延续了整个地产流失和下滑的速度，只不过离大家预计认为会负增长的趋势，还有一定程度的后移。”
全国性布局房企比区域性布局房企优势明显
从目前各上市房企披露的半年报数据来看，大部分企业销售额及收入增速都保持在较高水平。碧桂园、恒大，销售金额分别上涨了42.8%、24.6%，营业收入分别上涨了69.7%、59.8%。新城控股、正荣地产也迈大了步伐，销售金额分别上涨了97%及170%，营业收入各上涨了39%及52%。但也有在今年上半年战场上表现不突出的企业，金地、绿地一些老牌的房企表现并不好。针对上半年各个房企的表现，谢皓宇从收入、利润、销售三个方面给出了自己的分析。
他认为，如果从收入和利润来看，基本上所有房企应该都交出非常不错的答卷。根据国泰君安的研究数据显示，从收入增速和从利润增速来看，在过去三个周期里，基本上在25%的中位数，单从这两个指标来看是非常不错的。从收入来看，需要注意的是A股和港股开始出现一些不同，因为去年开始有一个会计准则的变更，港股从今年开始实行，能够看到今年港股或者A+H股同时存在的公司，它的收入增速明显比原预计收入增速快，比如A股万科，它的收入增速有非常明显的提升，这就是会计准则变化带来的结果。
从销售增速上来看，今年上半年呈现出的特征和去年的特征略微不同，去年叫做行业竞争度提升，强者恒强。今年房企在拿地市场和销售市场，出现了一些变化，强者还是那些强者，但强者内部出现了一些分化。去年最强的企业拿地更多、销售增速更快，今年从龙头企业开始有一个逐步减少拿地的过程，例如像恒大、融创这样一些公司，今年拿地力度是比去年明显下降的。
“从销售层面来看，50强的企业依然理解为强者恒强，只不过和去年第一梯队公司相比，今年在增速上确实出现了一定程度上的下滑。”同时，谢皓宇也指出，今年上半年也出现了部分企业销售增速不足于7%的情况，分析后发现，增速不足于7%的企业大部分以区域型公司为主。如果公司布局太过集中于调控城市，对销售及推盘的影响依然还是会存在的。所以，今年销售负增长的企业基本把所有项目，都集中在了调控系统区域当中，现在来看全国性布局房企优势会比区域性布局房企优势明显很多。
对于后续的行业走势，谢皓宇表示，“由于地产是结算制度，收入、利润是滞后的。所以，过去几年的热销传导到收入增速的一个继续提升，我们依然还是存在信心的。销售增速预计会随着行业销售增速下来，整个企业销售增速也依然会存在一定程度上的放缓。当然，大幅领先于行业平均的情况肯定还会长期存在。如果从更长的时间维度再回过头来看整个地产行业，依然会处在强者恒强的状态。”
未来房企ROE指标维持稳定难度大
谢皓宇从专业的角度分析了房企的ROE指标，他解释到，“有一些ROE特别高的公司，他们可能所有者权益比较大的，基数比较低，所以就能算到非常高的ROE。如果说长期维持在20%左右的ROE水平，也远远高于全市场的平均，因为现在如果考虑非金融地产ROE水平应该也就在10%左右。”
谢皓宇表示，ROE数值的多少一方面要看企业想要释放多大的利润，另一方面是会计准则有所变化，所以导致有一些业绩是提前确认的。现在在会计准则确认收入方面具备一定灵活性，由各个公司自己决定。他还分析到，从REO角度来看，因为今年依然是去杠杆的基调，所以和REO有关的三项，利润、周转和权益乘数，杠杆和利润率都会下行。唯一能够支撑起来就是加快周转，只有加快周转才有可能维持ROE的高水平，但两个指标下行，一个指标上行，想要维持稳定难度比较大。
高负债率不一定是坏事情
据Wind数据显示，截至2018年6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，同时，行业亏损上市公司数量占行业比例达16%，房地产行业亏损占比扩大幅度较大，针对这些问题，谢皓宇一一做出了解读。
在谈到企业的亏损问题时，谢皓宇认为，亏损的公司肯定会存在，一般情况下，亏损包含几种情况：第一个部分是转型类的公司，做一些新产业，新产业并不能为企业贡献利润，也就是走多元化的路线，这种多元化，我们把它理解为“非相关多元化”，和地产业没有关系，这部分确实是有一定程度上的亏损。第二，还是以地产为主业，但是它只有个别楼盘，而个别楼盘又卖得不好，也在出现亏损。这两类企业虽然说数量的占比较高，但是总额的占比相对是比较低的。以房地产为主业出现亏损的，至少在今年的业绩结算上面应该还是比较少。
在谈到周转率和现金流问题的时候，谢皓宇说，”大家去讲周转率，一般是从拿地到开工，开工到开盘这个过程，但是真正报表的周转率其实是从整个项目拿地，到整个项目结算。在整个市场环境没有那么好的情况下，开发商推盘的动力在初期的时候是会下降的，这样周转率确实也会出现一定程度上的下降。”
“一家公司通常有三个现金流，分别为经营性现金流，筹资现金流、投资现金流，三个现金流得平，否则今年企业的收支就不平衡。“他说，”如果经营性现金流为负，就只能拿筹资和投资现金流来补。所以，能否周转，基本上就决定了地产企业所有的环节，所以一家企业的报表好不好看，除了资产负债表以外，现金流量表也是非常重要的，即便可能没有额外的新拿项目，都可能会出现一个被迫支出的问题。”
同时，对于目前房地产企业面临高负债率的问题时，谢皓宇指出，“今年半年报里有一个特点，我们降杠杆降了快一年，但是经营性负债率的水平和资产负债率的水平还在持续地创新高。所有的地产企业都在讲资金快周转，但是资金周转率的速度都在持续下降，也就意味着不管是大环境的不符合，还是自身说法的不符合，同时存在。”
针对这种情况的存在，谢浩宇给出了自己的观点，“首先，负债率持续上升，有两个很重要的原因：第一，被动加。被动加的意思是由于地产企业的特殊制度，它是预售制，把房子卖了以后会去借开发贷，会导致在卖掉房子之后，又没有结算，所以这部分还在账上趴着。之后去借开发贷，所以房子卖得越多，不光是我们的预收账款在增加，开发贷的那部分也都会增加，经营负债率水平反而会被动增加一段时间。第二，部分企业开始把自己的表外项目开始并表，开始回表。表外的项目，负债率的水平都是非常高的，否则也不会做出表业务。做了出表业务之后做回表，其实也会面临着一个负债率提升的过程。这两部分都会导致负债率的提升。”
不过，虽然负债率还在提升，但是提升的速度在大幅的放缓，而且负债率扩张的速度也在大幅度放缓。同时，在降杠杆的大环境下，他认为负债率还是会往下走的，也就意味着短期的负债率上升是被动上升和回表的上升，长期来看负债率还是会下降，进入一个精细化管理的过程。
“中国房地产行业发展到现在，更多角色扮演还是偏金融行业，如果是一个金融行业的话，其实最核心的还是它有钱。地产行业到目前为止，即便考虑利息之后，毛利润率水平基本上也都能达到30%，净利润率能达到10%左右，但是我们可以动用额外的负债去提高我们自己的增速，如果我们判断现在地产行业还处在一个能赚钱的时间段，从负债的角度上来看钱肯定是越多越好。所以，我们有两个大前提，一是房子能卖掉。二是卖掉还能赚钱。这两个前提同时存在的时候，我们的净负债率水平其实是越高越好。”谢皓宇补充道。
“去年房地产企业的贷款增速在28%—30%，这个区间既高于房地产的销售的同比增速，也高于居民贷款的同比增速，还高于经济增长增速，也高于整个人民币贷款的规模增速，一方面可以反映出地产企业对融资的依赖性。另一方面，也体现出银行对地产的支持性。所以，从整个地产企业对于高负债来说，其实不用太担心，只要行业没有出现极端情况，我们的负债率反而应该是越高越好。”他总结道。
长租公寓是企业多元化的好选择
房地产企业在业务多元化方面一直都在不断进行新的尝试，但其实通过一些一线的龙头房地产企业的多元化来看，其实并不是很成功。谢皓宇认为，多元化的方向很重要，有一个词语，叫“服务房价化”，你会发现可能在物业更好、小区环境更好、建筑质量更高的一些小区，它的定位并不一定比别的周边的小区的定位高，但是它的房子就是卖得贵。可能不在新房房价上，在二手房房价上表现得非常明显。”所以，对于围绕着住宅开发相关多元化的这些事情是非常有必要去做的，他认为，这是未来地产行业在住宅领域的一个发展方向。
第二个多元化的是长租。长租是和住宅开发并行的，它和住宅本身的相关性不大，整个商业模式都不太一样，利润体量上也有非常大的区别。国泰君安研究发现，现在的租金收益率并不算非常低，原因在于租金是可变租金，而房价是锁定房价。如果企业自建房用于出租，当落成的时候，所有的成本全都锁定了，但是租金会随着通货膨胀的水平逐渐上移。“你会发现你的租金曲线是一个上移曲线，但是你的成本曲线是一个恒定的曲线，收益率的曲线也是一个上升的曲线，今年可能是1%、1.5%，再过十年，再算一算这个数达到多少?而算这个数不应该以当前的房价作为分母，而是应该以当时落成的时候的历史成本作为分母。那时假设你想卖，赚取这部分差价的收益，其实就是体现在未来潜在拿多少租金回报。所以，我们对长租这个事情的态度是非常乐观的。”
关注金融政策是关键
今年有部分企业的财报里披露的销售额、收入、净利润都在提升，但市值反倒缩水，对此，谢皓宇认为，房地产行业从拿地到盖房，到销售，到目前为止依然决定了一个公司90%以上的利润。“当然可能我们在拿完地后，还要好好做一些精细化设计，否则卖不掉，还要搞一些产品的服务溢价，否则卖不起价，但目前来讲还看不到，所以我们分析行业就够了。”
他同时指出，房企最核心的还是要关注融资政策。“地产企业的融资并不是随便可以用的，要想地产企业过得舒服，能让未来的增速变得更快，核心还是在于拿地，还是要获取项目，逐步地扩大自己的规模。所以，我们在融资的政策里，还要更多地关注拿地融资政策，如果跟着拿地融资的节奏去看地产股，基本上80%的时间都能够做出正确的选择。”
少拿地，多开盘，多卖房
在被问到在企业融资渠道不断收紧的形势下，把融资视为资金来源的上市房企有什么办法面临这种困局的时候，谢晧宇说到，“企业的融资可以分两部分来看，第一部分是人民币房地产贷款余额增速20%，其实非常高。在银行的表内信贷里，41%投向了房地产，也是非常大的一个比重，增速也不低，比房地产的销售增速快，比银行总的贷款规模增速快，比GDP增速快。如果单纯地去讲我们的融资收紧，在银行中看不到。另一方面，房地产行业最近在债券发行方面确实受到了很大的影响，公司债，海外债等都被比较严格地监管起来，所以，现在我们来看真正有新增额度，可以发行的渠道就两个，一个是银行表内的信贷。第二，短融和中票。最近有非常多的龙头企业都在发短融，说明资金压力确实非常大。”
他认为，整个地产企业的融资，可以分成两类，第一类是拿地端资金，它一直在收紧，另一类是在开发环节的贷款，要温和的去杠杆，最终是要通过变化为产成品，再通过出售等方式卖掉，才可能去杠杆。”所以，开发环节贷款，我们对未来的预期依然会处在一个高增速的过程中，短融和中票的发行，也还会持续保持高增长。”
“对未来的判断是，沿着温和去杠杆的路径，减少拿地端贷款，增加开发端贷款，增加居民端贷款的路径继续走。企业该怎么做?很简单，减少拿地，多开盘，多卖房。”他总结道。
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